Kiracının Tahliyesi V e Tahliye Taahütnamesi

Kira ilişkisinde kiraya veren, kiracının taşınmazdan belirli bir tarihte çıkacağına dair yazılı bir taahhüt alabilir. Tahliye taahhütnamesi olarak adlandırılan bu belge, kiraya verene kiracının taşınmazı belirtilen tarihte boşaltmasını sağlama hakkı tanır. Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesi, tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarını ve bu taahhüde dayanarak kiracının tahliye edilmesi sürecini düzenlemektedir. Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye davası, bu taahhüdü yerine getirmeyen kiracıya karşı açılan bir dava türüdür. Aşağıda, tahliye taahhütnamesinin tanımı, geçerlilik şartları, tahliye süreci ve dava açma prosedürü hakkında bilgi verilmesi amaçlanmaktadır.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiraya verene karşı, kullanmakta olduğu ve kiraya verene ait taşınmazı belirli bir tarihte herhangi bir ihtar veya ihtara gerek kalmaksızın kayıtsız şartsız olarak tahliye edeceğine ilişkin vermiş olduğu yazılı bir belgedir. Bu belge, kira ilişkisi kurulduktan sonra taraflar arasında düzenlenir ve kiraya verene gelecekte taşınmazın tahliyesini sağlama konusunda önemli bir hukuki güvence sunar.

Tahliye taahhütnamesi, kiraya veren için önemli bir koruma aracıdır. Kira süresi dolduğunda veya taahhüt edilen tarihte, kiracının taşınmazı boşaltmaması halinde, kiraya veren mahkeme veya icra yoluyla kiracının tahliyesini talep edebilir. Ancak tahliye taahhütnamesinin hukuki sonuç doğurabilmesi için, Türk Borçlar Kanunu'nda belirlenen geçerlilik şartlarına uygun olarak düzenlenmiş olması gerekmektedir.

Tahliye Taahhütnamesinin Hukuki Dayanağı

Tahliye taahhütnamesi, Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre:

Birinci Fıkra: Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiralananın belirli bir tarihte boşaltılacağının yazılı olarak taahhüt edilmiş bulunması halinde, kiraya veren bu taahhüde dayanarak kiracının tahliyesini isteyebilir. Ancak bu taahhüdün, kira sözleşmesi yapıldıktan ve kiralanan kiraya verenden kiracıya teslim edildikten sonra verilmiş olması şarttır.

İkinci Fıkra: Kiraya veren, tahliye istemiyle birlikte, tahliye taahhüdüne uyulmaması sebebiyle uğradığı zararların tazminini de talep edebilir.

Bu düzenleme, tahliye taahhütnamesinin hangi koşullar altında geçerli olacağını ve tahliye sürecinin nasıl işleyeceğini açıkça belirtmektedir.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhütnamesinin hukuki sonuç doğurabilmesi için, Türk Borçlar Kanunu'nda ve Yargıtay kararlarında belirlenen belirli şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Bu şartlardan herhangi birinin eksik olması durumunda, taahhütnameye dayanarak kiracının tahliyesi talep edilemez.

Yazılı Olma Şartı

Tahliye taahhüdünün yazılı şekilde yapılmış olması zorunludur. Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinde bu şart açıkça belirtilmiştir. Sözlü şekilde verilen tahliye taahhütleri geçerli değildir ve kiraya verene tahliye hakkı tanımaz.

Yazılı tahliye taahhütnamesi, noter huzurunda düzenlenebileceği gibi, taraflar arasında adi yazılı şekilde de düzenlenebilir. Noter tarafından onaylanmış bir tahliye taahhütnamesi daha güçlü bir delil niteliği taşısa da, adi yazılı şekilde düzenlenen taahhütler de geçerlidir. Ancak adi yazılı taahhütlerde, kiracı imzayı inkâr edebilir ve bu durumda kiraya veren ek hukuki işlemlerle karşı karşıya kalabilir.

Kira Sözleşmesinden Sonra Düzenlenme Şartı

Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinin imzalanmasından ve kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra düzenlenmiş olmalıdır. Kira sözleşmesiyle eş zamanlı veya kiralananın tesliminden önce alınan tahliye taahhütleri geçersizdir.

Bu kural, kiracının özgür iradesiyle taahhüt vermesini sağlamak amacıyla konulmuştur. Kira sözleşmesinin imzalanması sırasında alınan taahhütlerin, kiracı üzerinde baskı oluşturduğu ve kira ilişkisinin kurulabilmesi için mecburen imzalandığı kabul edilir. Ancak kiracının kira ilişkisi kurulduktan ve taşınmaza yerleştikten sonra özgür iradesiyle verdiği taahhüt, geçerli sayılır.

Yargıtay Uygulaması: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın tesliminden önce tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin iddianın kiracı tarafından ispatlanması gerektiğine karar vermiştir. Yani boş kağıda atılan imzanın sonradan doldurulduğu iddiası, kiracı tarafından yazılı delille kanıtlanmalıdır.

Tahliye Tarihinin Açık ve Belirli Olması

Tahliye taahhütnamesinde, taşınmazın tahliye edileceği tarih gün, ay ve yıl eksiksiz şekilde belirtilmelidir. Belirsiz tarihli veya şarta bağlı tahliye taahhütleri geçersizdir.

Örneğin, "bir yıl sonra tahliye edilecektir" şeklindeki ifadeler belirsizlik içerdiğinden geçerli değildir. Tahliye tarihi, "01 Ocak 2027" gibi kesin bir tarih olarak gösterilmelidir. Ayrıca taahhütnamenin düzenlenme tarihi ile tahliye tarihi farklı olmalıdır.

Kiracı veya Yetkili Temsilcisi Tarafından Verilmesi

Tahliye taahhüdü, kiracının kendisi veya özel olarak yetkilendirilmiş temsilcisi tarafından verilmelidir. Kiracı dışında, aynı konutu veya işyerini kullanan diğer kişilerin kendi başlarına verdikleri tahliye taahhütleri geçerli olmaz.

Birden fazla kiracının bulunduğu durumlarda, tüm kiracıların tahliye taahhüdünü imzalaması gerekir. Kiracılardan yalnızca birinin imzaladığı taahhüt, diğer kiracılar bakımından sonuç doğurmaz.

Kiracının tüzel kişi olduğu durumlarda, tahliye taahhüdü tüzel kişinin yetkili organları veya yetkilendirilmiş temsilcileri tarafından imzalanmalıdır. Tüzel kişiyi temsil yetkisi bulunmayan kişilerin verdiği taahhütler hukuken geçerli değildir.

Koşulsuz ve Şartsız Olması

Tahliye taahhüdü, herhangi bir koşula veya şarta bağlı olmaksızın kesin bir taahhüt içermelidir. "Başka bir eve taşınırsam tahliye edeceğim" veya "kiraya veren başka bir kiracı bulursa tahliye edeceğim" gibi şarta bağlı ifadeler içeren taahhütler geçersizdir.

Serbest İradeyle Verilmesi

Tahliye taahhüdü, kiracının özgür iradesiyle verilmiş olmalıdır. Herhangi bir irade sakatlığı bulunmamalıdır. Kiracının baskı, tehdit, hile veya yanıltma altında verdiği taahhütler geçersizdir.

Kiracı, tahliye taahhütnamesini baskı altında imzaladığını iddia ederse, bu iddiasını mahkemede ispat etmekle yükümlüdür. Ancak sadece soyut olarak "baskı altında imzaladım" demek yeterli olmayıp, somut delillerle desteklenmelidir.

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Yolları

Kiraya veren, geçerli bir tahliye taahhütnamesine sahipse, kiracının taşınmazı tahliye etmemesi halinde iki farklı yoldan birini seçerek tahliye işlemini başlatabilir:

İcra Yoluyla Tahliye (İlamsız İcra Takibi)

Kiraya veren, tahliye taahhütnamesine dayanarak icra müdürlüğüne başvurarak ilamsız icra takibi başlatabilir. Bu yol, daha hızlı sonuç alınmasını sağlar. İcra ve İflas Kanunu'nun 272. maddesine göre, kiraya veren kira sözleşmesi ve tahliye taahhütnamesi ile birlikte icra dairesine başvurur.

İcra Takibi Süreci:

Başvuru: Kiraya veren, tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde icra müdürlüğüne başvurmalıdır. Bu süre geçtikten sonra yapılan başvurular kabul edilmez.

Tahliye Emri: İcra müdürlüğü, kiracıya bir tahliye emri tebliğ eder. Tahliye emrinde, kiracıdan on beş gün içinde taşınmazı boşaltması ve teslim etmesi istenir.

Kiracının İtirazı: Kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde takibe itiraz edebilir. İtiraz edilmezse, kiracı on beş gün içinde taşınmazı boşaltmak zorundadır.

İtirazın Kaldırılması: Kiracı itiraz ederse, kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesi'nde itirazın kaldırılması davası açmalıdır. Ancak tahliye taahhütnamesi adi yazılı şekilde düzenlenmişse ve kiracı imzayı inkâr etmişse, itirazın kaldırılması davası açılamaz. Bu durumda, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açılması gerekir.

Mahkeme Yoluyla Tahliye (Tahliye Davası)

Kiraya veren, doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açabilir. Bu yol, özellikle tahliye taahhütnamesinin geçerliliği konusunda tartışma olması veya kiracının adi yazılı taahhütteki imzayı inkâr etmesi durumunda tercih edilir.

Tahliye Davası Süreci:

Dava Dilekçesi: Kiraya veren, tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'ne dava açmalıdır.

Arabuluculuk: Kira uyuşmazlıklarında, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren arabuluculuk dava şartı olmuştur. Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculuk sürecinde taraflar anlaşmaya varamazlarsa, dava mahkemede görülür.

Mahkeme İncelemesi: Mahkeme, tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarını taşıyıp taşımadığını, davanın süresi içinde açılıp açılmadığını ve kiracının itirazlarını değerlendirir.

Karar: Mahkeme, şartlar sağlanmışsa kiracının tahliyesine karar verir. Karar kesinleştiğinde, kiraya veren icra yoluyla kiracının taşınmazdan zorla tahliyesini sağlayabilir.

Tahliye Davası Açma Şartları

Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye davası açılabilmesi için belirli şartlar bulunmalıdır.

Geçerli Tahliye Taahhütnamesinin Varlığı

Yukarıda belirtilen tüm geçerlilik şartlarını taşıyan yazılı bir tahliye taahhütnamesi bulunmalıdır. Geçersiz bir taahhütnameye dayanarak açılan dava reddedilir.

Bir Aylık Hak Düşürücü Süre

Kiraya veren, tahliye taahhüdünde belirtilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde dava açmalı veya icra takibi başlatmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir ve geçirilmesi halinde tahliye talep etme hakkı sona erer.

Konut ve Çatılı İşyeri Olması

Tahliye taahhütnamesi, yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında geçerlidir. Tarla, arsa, boş arazi, açık işyeri ve diğer taşınmazlar için verilen tahliye taahhütleri geçersizdir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tahliye davalarında görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 4. maddesi gereği Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Yetkili mahkeme ise, davalının yerleşim yeri mahkemesi veya kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Ankara'da ikamet eden veya taşınmazı Ankara'da bulunan bir kiracıya karşı açılacak tahliye davası, Ankara Sulh Hukuk Mahkemeleri'nde görülür.

Kiracının Savunma ve İtiraz Hakları

Kiracı, tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye talebi karşısında çeşitli savunma ve itiraz haklarına sahiptir.

Taahhütnamenin Geçersizliğine İtiraz

Kiracı, tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarını taşımadığını ileri sürebilir. Örneğin:

• Taahhüt kira sözleşmesiyle eş zamanlı veya kiralananın tesliminden önce imzalanmıştır.
• Tahliye tarihi belirsizdir veya eksiktir.
• Taahhüt şarta bağlı olarak verilmiştir.
• Taahhüt başka bir kişi tarafından imzalanmıştır.

Bu iddiaların ispatı, genellikle yazılı delillerle yapılır. Kiracı, sadece sözlü beyanda bulunarak taahhüdün geçersiz olduğunu kanıtlayamaz.

İmza İnkârı

Kiracı, adi yazılı tahliye taahhütnamesi üzerindeki imzanın kendisine ait olmadığını inkâr edebilir. Bu durumda mahkeme, imza incelemesi yaptırır. İmzanın kiracıya ait olduğu tespit edilirse, kiracı haksız inkâr nedeniyle para cezasına mahkûm edilebilir.

Baskı Altında İmzalama İddiası

Kiracı, tahliye taahhütnamesini baskı, tehdit veya hile ile imzaladığını ileri sürebilir. Ancak bu iddiayı somut delillerle kanıtlaması gerekir. Yargıtay, sadece soyut baskı iddiasının yeterli olmadığını ve kiracının iddiasını ispat etmesi gerektiğini belirtmiştir.

Süre Aşımı İtirazı

Kiracı, tahliye talebinin bir aylık hak düşürücü süreden sonra yapıldığını ileri sürebilir. Süre aşımı ispat edilirse, dava veya icra takibi reddedilir.

Tahliye Kararının Uygulanması

Mahkemenin tahliye kararı kesinleştikten sonra, kiraya veren icra dairesine başvurarak kiracının taşınmazdan zorla tahliyesini talep edebilir.

Tahliye Talebi

Kiraya veren, mahkemenin gerekçeli kararı ile icra dairesine başvurarak kiracıya tahliye için süre verilmesini talep eder. İcra dairesi, kiracıya on beş gün içinde taşınmazı tahliye etmesi için süre verir.

Zorla Tahliye

Kiracı, verilen süre içinde taşınmazı tahliye etmezse, icra müdürlüğü kolluk kuvveti eşliğinde kiracının eşyalarını taşınmazdan çıkararak zorla tahliye işlemini gerçekleştirir. Çıkarılan eşyalar, emanet ambarına alınır veya kiracıya teslim edilir.

Tahliye Taahhüdüne Uymamanın Sonuçları

Kiracı, tahliye taahhüdüne uymazsa, kiraya veren mahkeme veya icra yoluyla tahliye sağlayabilir. Ayrıca, Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin ikinci fıkrasına göre, kiraya veren tahliye taahhüdüne uyulmaması sebebiyle uğradığı zararların tazminini de talep edebilir.

Zararlar, taşınmazın boş kaldığı süre zarfında elde edilemeyen kira gelirleri, yeni kiracı arama masrafları ve diğer ekonomik kayıpları içerebilir. Tazminat talebi, tahliye davası ile birlikte veya ayrı bir dava olarak ileri sürülebilir.

Sık Sorulan Sorular

Tahliye taahhütnamesi noter onaylı olmak zorunda mı?

Hayır. Tahliye taahhütnamesi, noter huzurunda düzenlenebileceği gibi taraflar arasında adi yazılı şekilde de düzenlenebilir. Ancak noter onaylı taahhütler daha güçlü delil niteliği taşır ve kiracının imza inkârı riski ortadan kalkar.

Boş kağıda atılan imza sonradan doldurulabilir mi?

Yargıtay'a göre, kiracı tarafından boş kağıda atılan imza sonradan doldurulabilir ve geçerli sayılır. Ancak kiracı, imzanın boş kağıda atıldığını ve sonradan doldurulduğunu iddia ederse, bu iddiasını yazılı delille kanıtlamalıdır.

Tahliye taahhüdüne dayalı dava ne kadar sürer?

Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davaları, mahkemenin iş yoğunluğuna ve tarafların tutumuna göre değişir. Genellikle üç ile dokuz ay arasında sonuçlanır. Ancak kiracının itirazları ve bilirkişi incelemesi gerekiyorsa, süre uzayabilir.

Kira sözleşmesi ile aynı anda imzalanan tahliye taahhütnamesi geçerli mi?

Hayır. Kira sözleşmesiyle eş zamanlı veya kiralananın tesliminden önce alınan tahliye taahhütleri geçersizdir. Taahhüt, kira sözleşmesi yapıldıktan ve kiralanan teslim edildikten sonra verilmelidir.

Tahliye taahhüdünün tarihi belli değilse ne olur?

Tahliye tarihinin gün, ay ve yıl olarak açık ve kesin belirtilmesi zorunludur. Belirsiz tarihli taahhütler geçersizdir ve tahliye sağlanamaz.

Kiracı tahliye taahhütnamesini iptal ettirebilir mi?

Kiracı, tahliye taahhütnamesinin irade sakatlığı nedeniyle geçersiz olduğunu ileri sürerek iptal davası açabilir. Ancak bu iddiayı somut delillerle kanıtlaması gerekir. Sadece pişmanlık veya fikir değiştirme, iptal sebebi oluşturmaz.

İcra yoluna başvurmak mı yoksa dava açmak mı daha avantajlıdır?

İcra yolu daha hızlıdır ve kiracı itiraz etmezse on beş gün içinde tahliye gerçekleşir. Ancak kiracı itiraz ederse veya imzayı inkâr ederse, mahkeme sürecine girilir. Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği konusunda tereddüt varsa, doğrudan mahkemeye dava açmak daha güvenli olabilir.

Tahliye taahhüdünde belirlenen tarihten sonra dava açılabilir mi?

Hayır. Kiraya veren, tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde dava açmalı veya icra takibi başlatmalıdır. Bu süre geçtikten sonra tahliye hakkı düşer.

Birden fazla kiracı varsa hepsi taahhüt vermeli mi?

Evet. Birden fazla kiracının bulunduğu durumda, tüm kiracıların tahliye taahhüdünü imzalaması gerekir. Kiracılardan sadece birinin imzaladığı taahhüt, diğer kiracılar bakımından sonuç doğurmaz.

Tahliye davası sırasında kira ödenmeye devam edilir mi?

Evet. Tahliye davası açılmış olması, kiracının kira ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Kiracı, tahliye kararı kesinleşene kadar kira ödemeye devam etmelidir.

Tahliye kararı temyiz edilebilir mi?

Evet. Tahliye kararına karşı istinaf veya temyiz yoluna başvurulabilir. Ancak üst mahkemeye başvuru, kararın icrasını kendiliğinden durdurmaz. Kiraya veren, tehir-i icra (icranın geri bırakılması) kararı almadıkça, tahliye işlemine devam edebilir.

Tahliye taahhüdü hangi taşınmazlar için geçerlidir?

Tahliye taahhütnamesi, yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında geçerlidir. Tarla, arsa, açık otopark, garaj (konut eklentisi değilse) ve diğer taşınmazlar için verilen tahliye taahhütleri geçersizdir.

Av. Doğukan DEMİRÖZ

Bilgilendirme Notu: Bu yazıda yer alan bilgiler, genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye davaları, her olayın kendine özgü koşullarına göre farklı sonuçlar doğurabilen teknik hukuki süreçlerdir. Tahliye taahhütnamesi düzenlemeden önce veya tahliye davası açmadan önce mutlaka bir avukatla görüşmeniz önerilir. Ankara'da ikamet eden vatandaşlar, Ankara Barosu'na kayıtlı avukatlardan hukuki danışmanlık alabilir ve Ankara Sulh Hukuk Mahkemeleri'ne başvurabilirler.