Kiranın Arttırılması Ve Kira Tespit

Uzun süreli kira ilişkisinde taraflar, yeni kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeli konusunda anlaşmazlığa düşebilirler. Enflasyon, piyasa koşullarının değişmesi ve emsal kira bedellerinin farklılaşması nedeniyle, başlangıçta belirlenen kira bedeli zamanla piyasadaki gerçek kira bedelinden önemli ölçüde ayrılabilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 344 ve 345. maddeleri, bu gibi durumların çözüm yolunu düzenlemektedir. Kira tespit davası, tarafların kira bedeli konusunda mahkemeden adil ve hakkaniyete uygun bir karar talep etmesi mekanizmasıdır. Aşağıda, kira tespit davasının tanımı, açılma şartları, mahkemenin dikkate aldığı kriterler ve dava süreci hakkında bilgi verilmesi amaçlanmaktadır.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, taraflar arasında mevcut olan ve geçerliliği devam eden kira sözleşmesinde yer alan kira bedelinin, yeni kira dönemleri için Türk Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde yeniden belirlenme talebini konu alan bir tespit davasıdır. Bu dava, mevcut kira sözleşmesinin varlığını esas alır; sözleşmenin geçerliliğini sorgulayan bir dava değildir.

Kira tespit davasının amacı, kira bedelinin piyasa koşullarına uygun hale getirilmesidir. Enflasyon nedeniyle parasal değer kaybı yaşayan kira bedeli, gerçek satın alma gücünü yansıtmayan seviyelere düşebilir. Diğer taraftan, belirtilen artış oranları piyasanın üzerine çıkabilir ve kiracı için ödeyebilirlik sorunu oluşturabilir. Kira tespit davası, bu dengelemeyi sağlamak amacıyla Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenmiştir.

Kira Tespit Davasının Hukuki Dayanağı

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin ana hükümleri içermektedir. Bu maddenin farklı fıkraları, kira bedelinin hangi koşullarda ve nasıl belirleneceğini açıklamaktadır.

Birinci Fıkra (Tarafların Anlaşması): Taraflar, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarında, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla serbestçe kira artış oranını belirleyebilirler.

İkinci Fıkra (Taraflar Anlaşamadığında): Taraflar arasında yenilenen kira dönemine ilişkin bir anlaşma yapılmadığı takdirde, kira bedeli bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Ancak bu artış oranı yüzde yirmibeşi geçemez.

Üçüncü Fıkra (Beş Yıl Sonrası): Taraflar arasında anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Dördüncü Fıkra (Yabancı Para): Kira bedelinin yabancı para cinsi olarak kararlaştırıldığı veya yabancı paraya endeksli olarak belirlendiği durumlarda, sözleşme kurulmasından sonra en az beş yıl geçmişse, yeni kira bedelinin tespiti de yukarıda belirtilen ilkelere göre yapılır.

Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?

Kira tespit davası, hem kiraya veren hem de kiracı tarafından açılabilir. Tarafların talebi taraflardaki konuma göre farklılık göstermektedir.

Kiraya Verenin Talebi

Kiraya veren, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına göre düşük kaldığını ileri sürerek, kira bedelinin artırılması talebinde bulunabilir. Kiraya verenin davası, özellikle emsal kira bedellerinin çok üzerine çıktığı durumlarda açılmaktadır. Kiraya veren, dava dilekçesinde kira bedelinin artırılması için talep ettiği yeni bedeli açık ve net olarak belirtmelidir.

Kiracının Talebi

Kiracı, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına göre yüksek olduğunu ileri sürerek, kira bedelinin düşürülmesi talebinde bulunabilir. Kiracının davası, emsal kira bedellerinin söz konusu taşınmaza ilişkin belirlenen kira bedelinin altında kaldığı durumlarda açılmaktadır. Kiracı, piyasada benzer niteliklerdeki taşınmazların daha düşük kira bedellerine kiraya verilmesini kanıtladığı takdirde, mahkeme tarafından uygun bulunan miktarda indirim kararı verilebilir.

Kira Tespit Davası Açma Şartları

Kira tespit davasının açılabilmesi için belirli şartlar bulunmalıdır. Bu şartlar kanunda açık olarak düzenlenmiştir.

Geçerli Kira Sözleşmesinin Varlığı

Kira tespit davası açılabilmesi için, taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması gerekir. Sözleşme yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir. Ancak kira ilişkisinin hiç kurulmadığı veya sözleşmenin feshedilmiş olduğu hallerde kira tespit davası açılması mümkün değildir.

Konut veya Çatılı İşyeri Olması

Kira tespit davası, yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında açılabilir. Tarla, arsa, boş arazi, taşıt, taşınır mal ve diğer gayrimenkuller için kira tespit davası açılması yasaktır. Türk Borçlar Kanunu'nun 344 ve 345. maddeleri, bu sınırlamayı özel olarak yapmıştır.

Beş Yıl Şartı (Üçüncü Fıkra için)

Taraflar arasında anlaşma olmaksızın emsal kira bedellerine dayanarak kira tespit davası açmak için, kira sözleşmesinin beş yıldan fazla sürmüş olması veya beş yıl sonunda yenilenmesi gerekmektedir. Beş yıldan kısa süreli sözleşmelerde, taraflar arasında anlaşma varsa ancak uygulanacak bedel konusunda uyuşmazlık varsa, mahkeme tarafından belirleme yapılabilir.

Sulh Hukuk Mahkemesinin Yetkileri

Kira tespit davalarında görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 4. maddesi gereği Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Yetkili mahkeme ise, davalının yerleşim yeri mahkemesi veya kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ankara'da ikamet eden bir kişi, Ankara Sulh Hukuk Mahkemeleri'nde kira tespit davası açabilir.

Mahkemenin Dikkate Aldığı Kriterler

Kira tespit davasında hakim, kira bedelini belirlerken belirli kriterleri değerlendirmektedir. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde ve 4. fıkrasında düzenlenmiş olan bu kriterler, mahkemenin karar almasında yol gösterici niteliktedir.

Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) Oranı

Tüketici Fiyat Endeksi, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından aylık olarak hesaplanan ve enflasyonu gösteren bir göstergedir. Kira tespit davalarında, hakim, mevcut kira bedelinin başlangıçtan beri kaç kez ve hangi oranlarda artırıldığını TÜFE ile karşılaştırarak değerlendirmektedir.

 Mahkeme, TÜFE oranını emsal kira bedelleri ile birlikte değerlendirir ve hakkaniyete uygun bir karar verir.

Emsal Kira Bedelleri

Emsal kira bedelleri, dava konusu taşınmazla aynı bölgede, benzer konum ve niteliklerde bulunan diğer taşınmazların kira bedellerine göre piyasada oluşan kira bedeli anlamına gelir. Hakim, bilirkişi raporu aracılığıyla, dava konusu taşınmaza benzer özelliklerde olan taşınmazların kira bedellerini öğrenir.

Emsal kira bedelleri belirlenirken şu faktörler dikkate alınır:

• Taşınmazın konum ve çevresel etkenler
• Taşınmazın niteliği, durumu ve yapı yaşı
• Taşınmazın metrekare büyüklüğü
• Taşınmazın kullanım amacı (konut, ofis, dükkan vb.)
• Bölgedeki sosyoekonomik özellikler
• Ulaşım olanaklarına yakınlığı
• Pazar talep ve arz koşulları

Kiralananın Durumu

Taşınmazın fiziksel durumu, kira bedelinin belirlenmesinde önemli bir rol oynar. Yeni inşa edilmiş, iyi durumda bir taşınmazın kira bedeli, yaşlı ve bakımı yapılmamış bir taşınmazın kira bedelinden daha yüksek olmalıdır. Hakim, taşınmazın inşaat yılı, yapılan renovasyon ve tamir işleri, bakım düzeyi gibi konuları değerlendirmektedir.

Hakkaniyet (Adalet) İlkesi

Türk Borçlar Kanunu'nun 4. maddesine göre, sözleşmeler hazırlanırken, yorumlanırken ve uygulanırken hakkaniyet ve iyiniyet ilkeleri dikkate alınmalıdır. Kira tespit davalarında hakim, emsal kira bedellerine göre ve TÜFE oranlarını dikkate alarak belirlediği kira bedeline, ek olarak hakkaniyet indirimi uygulayabilir.

Özellikle kiracı uzun süredir aynı taşınmazda oturmuş ise, hakim "eski kiracı indirimi" adıyla bilinen bir indirim uygulayabilir. Bu indirim, kiracının istikrarlı bir yaşam ortamı ve ödeme garantisi sağlaması nedeniyle, emsal bedellerden belli oranda düşürüldü bir bedel takdir etmeyi ifade eder.

Kira Tespit Davasında Bilirkişi Raporu

Kira tespit davalarında mahkeme, taşınmazın emsal kira bedelini belirlemek amacıyla bilirkişi atamaktadır. Bilirkişi, genellikle gayrimenkul değerleme uzmanı, emlakçı, arsa ve arazi mühendisi veya benzer alanlarda uzman kişilerden oluşur.

Bilirkişinin Görevleri

Bilirkişi, dava konusu taşınmazı yerinde inceleyerek, taşınmazın yapısal özellikleri, durumu, konumu ve diğer özelliklerini belgeler. Bilirkişi ayrıca bölgedeki emsal taşınmazları incelemiş, bu taşınmazların kira bedellerini araştırmış ve bölgenin pazar koşullarını değerlendirmiştir.

Bilirkişi Raporu Kapsamı

Bilirkişi raporu, aşağıdaki konuları içermektedir:

• Dava konusu taşınmazın tam tanımı ve özellikleri
• Taşınmazın alan, kat, oda sayısı, mutfak, banyo, balkon ve diğer bölümler
• Taşınmazın yapı malzemeleri ve yapısal durumu
• Taşınmazın isıtma sistemi, su, elektrik ve diğer altyapı
• Taşınmazın konum ve çevresel özellikler
• Bölgedeki emsal taşınmazlar ve kira bedelleri
• Emsal taşınmazlarla dava konusu taşınmazın karşılaştırılması
• Taşınmazın serbest piyasa koşullarında aylık kira bedeli tahmini
• Bilirkişinin sonuç ve önerisi

Mahkeme, bilirkişi raporu olmadan kira tespit davasında karar vermez. Bilirkişi raporu, mahkeme tarafından karar almasında rehberlik niteliğindedir.

Kira Tespit Davasında Dava Süreci

Davanın Açılması

Kira tespit davası, Sulh Hukuk Mahkemesi'ne dava dilekçesi ve gerekli harçlarla birlikte başvuru yapılarak açılır. Dava dilekçesinde aşağıdaki hususlar yer almalıdır:

• Davacı ve davalının kimlik bilgileri
• Taşınmazın tam tanımı (adres, parsel numarası, tapu bilgileri)
• Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresi
• Mevcut kira bedeli ve ödeme şekli
• Talep edilen yeni kira bedeli (davacıya göre)
• Davanın hukuki dayanakları
• Delillerinin listesi ve tanık beyanları varsa belirtilmesi

Dava dilekçesinde talep edilen kira bedeli açık ve net olmalıdır. Belirsiz veya kısmi talep edilen davalar mahkeme tarafından reddedilebilir. Uygulamada, taraflar daha sonradan ıslah yoluyla talep bedeli değiştiremezler.

Arabuluculuk Prosedürü

Kira tespit davalarında da hukuk uyuşmazlıklarının arabulucu yoluyla çözülmesine ilişkin yasal prosedürler uygulanmaktadır. Davalı ilk duruşmaya gelmediğinde veya taraflar arabulucu yoluyla çözüm isterse, taraflar arabulucu huzurunda görüşebilirler. Arabuluculuk, dava sürecini kısaltabilir ve tarafların karşılıklı anlaşma sağlamasını kolaylaştırabilir.

Bilirkişi İncelemesi

Mahkeme, davanın esasının incelenmesi için bilirkişi atar. Bilirkişi, tarafların avukatları ile birlikte taşınmazı yerinde ziyaret eder ve inceleme yapıp rapor hazırlar. Bilirkişi raporu hazırlandıktan sonra taraflar, raporun tamamlanması için yazılı beyanlarını mahkemeye sunabilirler.

Duruşma ve Karar

Bilirkişi raporu mahkeme dosyasına geldikten sonra, davaya ait duruşmalar yapılır. Taraflar, bilirkişi raporu hakkında açıklamalar yapabilir, başka deliller sunabilir ve savunma yapabilir. Mahkeme, tüm delilleri ve tarafların beyanlarını değerlendirdikten sonra, hakkaniyete uygun bir kira bedeline karar verir.

Karar Tarihi ve Geçerliliği

Mahkemenin kira tespit davası hakkında verdiği karar, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanır. Önemli bir nokta, karar tarihidir. Buna göre:

• Dava yeni dönem başlangıcından en az otuz gün öncesi açıldıysa, mahkemenin belirlediği kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

• Dava yeni dönem başlangıcından otuz günden kısa bir süre öncesi açıldıysa, belirlenen kira bedeli bir sonraki dönem başlangıcından itibaren geçerli olur.

• Dava yeni dönem başlamadan sonra açıldıysa, mahkemenin belirlediği kira bedeli, bir sonraki dönem başlangıcından itibaren tarafları bağlar.

Bu düzenleme, kiraya verenin kira bedeli konusunda zamanında harekete geçmesini ve kiracının belirlilik ilkesi altında güvenli bir şekilde planlama yapabilmesini amaçlamaktadır.

Eski Kiracı İndirimi (Hakkaniyet İndirimi)

Emsal kira bedelinin belirlenmesinden sonra, mahkeme bazen hakkaniyet gereğince kira bedelinde bir indirim yapmaktadır. Bu indirime "eski kiracı indirimi" denilmektedir.

Eski kiracı indirimi, kiracının uzun süredir bulunduğu taşınmaza istikrarlı ödeme yapmış olması, kiracı değişikliğinin kiraya verene sağlayabileceği değişim masrafları ve yeni kiracı bulma riskleri göz önünde bulundurularak uygulanmaktadır. Mahkeme, taşınmazın emsal kira bedelinden başlayarak belirli bir oran (genellikle yüzde on ila yirmi) indirim uygulayarak, hakkaniyete uygun bir bedele ulaşmaktadır.

Ancak bu indirim, davacının talep ettiği bedele göre değişebilir. Talep edilen bedel emsal bedelden daha düşükse, mahkeme talep edilen bedel üzerinden hakkaniyet indirimini uygulayabilir.

Sık Sorulan Sorular

Kira tespit davası ne kadar sürer?

Kira tespit davalarının süresi, mahkemenin iş yüküne, bilirkişi raporunun hazırlanma süresine ve tarafların sunduğu delillerin çokluğuna göre değişir. Genellikle altı ay ile iki yıl arasında sonuçlanabilir. Bilirkişi incelemesi ve itiraz süreçleri bu süreyi uzatabilir.

Taraflar kira tespit davası açmadan önce anlaşma yapabilirler mi?

Evet. Taraflar, herhangi bir dava açmadan mahkemeden önce veya dava sırasında arabuluculuk yoluyla anlaşabilirler. Anlaşmaya varırlarsa, hakim tarafından onaylanan mutabakat kararı geçerli olmaktadır.

Bilirkişi raporu mahkemeyi bağlar mı?

Bilirkişi raporu, hakim için yol gösterici niteliktedir. Hakim, raporda yer alan bedeli benimsemek zorunda değildir. Ancak raporda yer almayan bir bedel belirleyebilmek için başka delillerle desteklemesi gerekir. Yargıtay, bilirkişi raporu olmadan kira tespit karara verilmesine karşı çıkmaktadır.

Kira bedeli yabancı para cinsinden ise ne yapılır?

Kira bedeli yabancı para cinsinden belirlenmiş ise, sözleşme yapılmasından sonra en az beş yıl geçmişse, kira bedeli tespiti talep edilebilir. Mahkeme, yabancı paranın Türk lirasına çevrilerek, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi hükümlerine göre kira bedelini belirler.

Davada taraflar tanık gösterebilirler mi?

Evet. Taraflar, taşınmazın durumu, kiralanan taşınmazın özellikleri veya bölgedeki kira bedellerine ilişkin bilgi için tanık gösterebilirler. Ancak tanık beyanlarından ziyade yazılı belgeler, fotoğraflar, bilirkişi raporu gibi objektif deliller mahkeme tarafından daha ağırlıklı olarak değerlendirilir.

Kira tespit davası sonrasında yeniden dava açılabilir mi?

Evet. Mahkemenin belirlediği kira bedeli, o dönem için geçerli olur. Beş yıl sonra koşullar değişirse, yeniden kira tespit davası açılabilir. Ancak beş yıl içinde dönem başında açılan dava, kısa süre içinde tekrar açılamaz.

Kiracı kira tespit davasında kaybederse yüksek kira bedeline rıza mı göstersin?

Mahkemenin belirlediği kira bedeli, tarafları bağlar. Karar kesinleştikten sonra, kiracı mahkemenin belirlediği bedeli ödemek zorundadır. Ancak karar istinaf veya temyiz edilerek çalışılabilir.

Kira bedeli düşen durumlarda kiracı geriye kalan bedeller için talep edebilir mi?

Kira tespit davası, gelecek dönem için kira bedelinin tespiti amaçlanır. Geçmiş dönemlere retroaktif etki yapmaz. Ancak dava açıldığında kira bedeli zaten belirtilen tarihten itibaren değişir. Kiracı, mevcut bedel ile hakim tarafından belirlenen bedel arasındaki farkı talep edemez.

Mahkeme yeni kiracı potansiyelini dikkate alır mı?

Evet. Eski kiracı indirimi, mahkemenin new kiracı bulma masrafları ve riskleri göz önünde bulundurmak için yapılır. Kiraya veren, yeni kiracı arayışında zaman kaybedebileceği ve yeni kiracının güvenilirliği konusunda belirsizlik olabileceği nedeniyle, emsal bedelinden düşük bir bedele razı olmaktadır.

Sulh hukuk mahkemesinin kararına karşı ne yapılabilir?

Sulh Hukuk Mahkemesi'nin kira tespit davası hakkında verdiği karar, Bölge Adliye Mahkemesi'ne temyiz edilebilir. Temyiz başvurusunda, mahkemenin hukuk kurallarını yanlış uyguladığı veya bilirkişi raporu yetersiz olduğu gibi nedenler ileri sürülebilir.

Arabulucu anlaştırma sağlarsa dava sonuçlanır mı?

Evet. Taraflar arabulucu huzurunda anlaşmaya varırlarsa, arabuluculuk tutanağı mahkemeye sunulur ve hakim tarafından karara bağlanır. Tarafların anlaştığı bedel, mahkemenin belirlediği bedel yerine geçer.

Av. Doğukan DEMİRÖZ

Bilgilendirme Notu: Bu yazıda yer alan bilgiler, genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kira tespit davası, her taşınmaz ve kira ilişkisinin kendine özgü koşullarına göre farklı sonuçlar doğuran kompleks bir hukuki süreçtir. Kira bedeli konusunda anlaşmazlığa düştüğünüzde, mutlaka bir avukatla görüşmeniz önerilir. Ankara'da ikamet eden vatandaşlar, Ankara Barosu'na kayıtlı avukatlardan hukuki danışmanlık alabilir ve Ankara Sulh Hukuk Mahkemeleri'ne başvurabilirler.