İhtiyaç Sebebiyle Kiralananı Tahliye Etmek

Konut ve çatılı işyeri kiralamalarında, kira süresi dolsa veya yenilense bile, kiraya veren belirli şartlar altında kiracının taşınmazı tahliye ettirebilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin veya onun belirli yakınlarının taşınmaza karşı gerçek ve zorunlu bir ihtiyaç duyması durumunda, kira sözleşmesini sona erdirerek kiracıyı taşınmazdan çıkartmak amacıyla açtığı bir dava türüdür. Türk Borçlar Kanunu'nun 350 ve 351. maddeleri, ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını ve uygulanmasına ilişkin koşulları düzenlemektedir. Bu dava türü, kiracı ve kiraya veren arasında dikkat edilmesi gereken bazı önemli hukuki noktalar içermektedir. Aşağıda, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının tanımı, açılma şartları, ispat yükü ve mahkeme pratiği hakkında bilgi verilmesi amaçlanmaktadır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin veya onun eşi, çocukları, torunları, anne-babası gibi belirli yakınlarının taşınmazı yakından ilişkili bir ihtiyacı nedeniyle konut veya çatılı işyeri olarak kullanmak istemesi halinde, kiracının taşınmazdan tahliye edilmesini talep ettiği bir dava türüdür. Bu dava, kira sözleşmesinin süresinin dolup dolmadığından bağımsız olarak açılabilir ve kira süresi hala devam ediyor olsa bile kiracıyı tahliye ettirebilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiracının sorumluluğu veya kira ödeme durumu ile ilgisi olmayan; tamamen kiraya verenin veya yakınlarının zorunlu ihtiyacına dayanır. Kiracı, kira ödemelerini eksiksiz yapsa ve sözleşmede herhangi bir ihlal yapsa bile, kiraya verenin gerçek ihtiyacı bulunması halinde tahliye davası açılabilir. Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye, kiraya veren tarafından en güçlü tahliye sebeplerindendir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Hukuki Dayanağı

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu'nun 350 ve 351. maddelerinde düzenlenmiştir.

Türk Borçlar Kanunu Madde 350 (İlk Fıkra): Kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kendisinin, eşinin, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı oluştuğunda, tahliye davası açarak kiracıyı tahliye ettirebilir. Ancak tahliye talebinde bulunmadan, belirsiz süreli kira sözleşmesinde en az altı aylık bir dönem geçmiş olması ve tahliye talebinin kira döneminin bitiminden bir ay öncesi yapılması gerekir.

Türk Borçlar Kanunu Madde 351 (Yeni Malikin İhtiyacı): Kira sözleşmesinin yapılmasından sonra gayrimenkul üçüncü bir kişiye devredilmişse, yeni malik da aynı şekilde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Ancak bu durumda yeni malik, gayrimenkulü edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak ve kiracıya altı ay süre vermek zorundadır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Kimlerin İhtiyacı Kullanılabilir?

Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesine göre, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası yalnızca belirli kişilerin ihtiyaçları için açılabilir. Bu kişiler sınırlı sayıda belirtilmiştir ve diğer kişilerin ihtiyaçları tahliye sebebi olmaz.

Kiraya Verenin Kendisinin İhtiyacı: Kiraya veren, kendisinin konut veya çatılı işyeri ihtiyacı nedeniyle kiracıyı tahliye ettirebilir. Örneğin, kiraya veren başka bir yerde oturuyor olsa bile, kendi yaşlılığı nedeniyle veya sağlık durumu nedeniyle söz konusu taşınmaza yerleşmek istemesi geçerli bir ihtiyaç teşkil eder.

Kiraya Verenin Eşinin İhtiyacı: Kira sözleşmesinin tarafı olmasa bile, kiraya verenin eşinin taşınmaza karşı ihtiyacı, tahliye sebebi oluşturabilir.

Altsoyu (Çocukları ve Torunları): Kiraya verenin çocuklarının veya torunlarının konut ihtiyacı, ihtiyaç nedeniyle tahliye için geçerli bir sebeptir. Örneğin, kiraya verenin lisede veya üniversitede okuyan çocuğunun öğrenim gördüğü şehirde konut ihtiyacı, mahkeme tarafından kabul edilmiş bir ihtiyaç türüdür. Torunun işyeri açma veya evlenme sebebiyle konut ihtiyacı da somut delillerle ispat edilmesi halinde tahliye sebebi olabilir.

Üstsoyu (Anne, Baba, Büyükanne, Büyükbaba): Kiraya verenin yaşlı anne veya babasının, özellikle bakıma muhtaç olması durumunda taşınmazda kalma ihtiyacı, tahliye sebebi teşkil eder.

Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Diğer Kişiler: Kiraya verenin vesayet altında olduğu kardeşi veya himayesi altında olan diğer kişilerin ihtiyacı, geçerli bir tahliye sebebidir.

Yeni Malikin İhtiyacı: Gayrimenkul sonradan satılmış ve yeni malik edinmişse, yeni malik de belirli koşullar altında ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malik, gayrimenkulü satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı ve kiracıya altı ay ömür vermelidir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için, Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihadı tarafından belirlenen belirli şartların tamamı sağlanmalıdır. Bu şartlardan herhangi birinin eksik olması, davanın reddedilmesine yol açabilir.

Gerçek, Samimi ve Zorunlu İhtiyacın Varlığı

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında en önemli şart, sunulan ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır. Yargıtay kararlarına göre, ihtiyacın sadece söz konusu taşınmaza taşınmaya yetmesi değil; kiracı tarafından diğer seçeneklerin olmaması veya çok zor olması nedeniyle zorunlu olması gerekir.

Gerçekliği: İhtiyaç, kiraya verenin gerçekten karşılaması gereken somut bir durumu ifade etmelidir. Soyut veya hayali ihtiyaçlar tahliye sebebi olmaz.

Samimiliği: Ihtiyacın kiraya verenin içgüdüsel olarak gerçekten duyduğu zorunlu bir ihtiyaç olması gerekir. Kötü niyetli olarak ileri sürülen, yapay ihtiyaçlar mahkeme tarafından reddedilir.

Zorunluluğu: İhtiyacın, öyle bir nitelikte olması gerekir ki, bunu karşılamak için başka bir seçenek bulunmamaktadır veya başka seçenekler çok zor veya pahalıdır.

Yargıtay Kriterleri: Yargıtay, ihtiyacın şu özelliklere sahip olması gerektiğini belirtmiştir:

• "Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamaz." Yani ihtiyacın uzun dönemli, kalıcı olması gerekir.
• "Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzak bir tarihte beklenen ihtiyaç tahliye sebebi olmaz." İhtiyacın dava tarihinde ve yargılama sürecince de varlığını korumması lazımdır.
• "Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir."

Somut Delillerle Desteklenmesi

İhtiyacın sadece sözel olarak iddia edilmesi yeterli değildir. Kiraya veren, ihtiyacını somut delillerle mahkemeye ispat etmelidir. Örneğin:

• Hastaneden alınan raporlar (yaşlılık, kronik hastalık)
• Okul kabulü veya eğitim belgesi (öğrenim ihtiyacı)
• İş belgesi veya istihdam sözleşmesi (çalışma ihtiyacı)
• Doktor raporları ve sağlık bilgisi (engellilerin bakım ihtiyacı)
• Nüfus kayıtları (aile üyelerinin ihtiyacı)
• Tapu belgesi (kiraya verenin başka taşınmazı olmadığını göstermek)
• Çalışma izni veya oturma belgesi (başka bir ülkede iş nedeniyle yerleşme ihtiyacı)

Konut veya Çatılı İşyeri Olması

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında açılabilir. Tarla, arsa, boş arazi, açık otopark, garaj (konut eklentisi değilse), depo veya diğer taşınmazlar için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılması mümkün değildir. Yasada bu sınırlama açıkça yapılmıştır.

Dava Açma Süresi ve Şartları

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde: Belirsiz süreli kira sözleşmesinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak için:

• Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren altı aylık bir dönem geçmiş olması gerekir.
• Kiracıya ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunulduğunun yazılı bildiriminin, tahliye talep edilen tarihten en az üç ay öncesinde gönderilmiş olması gerekmektedir.
• İhtarname gönderildikten sonra, altı aylık kira döneminin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde: Belirli süreli kira sözleşmesinde, kira süresi dolmak üzereyken veya süresi bittikten sonra, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.

Yeni Malik Tarafından: Gayrimenkuli edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmalı, altı ay süre verilmeli ve bildirim tarihinden itibaren altı aylık dönemin sonundan sonra dava açılmalıdır.

Dava Açmada Mahkeme Şartları

İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 4. maddesi gereği Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır. Yetkili mahkeme, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya kiracının yerleşim yeri mahkemesidir.

Ankara'da taşınmazı veya kiracının ikametgahı bulunan bir davanın açılması halinde, Ankara Sulh Hukuk Mahkemeleri'nde dava görülür.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede İspat Yükü

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ispat yükü, tamamen davacı kiraya verene aittir. Kiracı, sadece pasif bir şekilde savunma yapabilir. Kiraya veren, ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu mahkeme önünde somut delillerle kanıtlamak zorundadır.

Mahkeme, sunulan delilleri değerlendirerek, ihtiyacın gerçekten var olup olmadığını ve bu ihtiyacın kiracıyı tahliye ettirecek kadar zorunlu olup olmadığını belirler. Delillerin eksik veya inandırıcı olmadığı durumlarda dava reddedilir.

Kiracının Savunma Hakları

Kiracı, ihtiyaç nedeniyle tahliye talebi karşısında çeşitli savunma haklarına sahiptir.

İhtiyacın Gerçekliğini Sorgulamak

Kiracı, sunulan ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmadığını ileri sürebilir. Örneğin, kiraya verenin başka taşınmazları olduğunu veya taşınmazı kiraladığını gösterebilir. Bu durum, ihtiyacın gerçekliğini sorgular.

Geçici İhtiyaç Olduğunu Göstermek

Kiracı, sunulan ihtiyacın geçici ve devamlılık göstermeyen bir ihtiyaç olduğunu kanıtlamaya çalışabilir. Yargıtay, geçici ihtiyaçları tahliye sebebi saymaz.

Başka Seçeneklerin Var Olduğunu Göstermek

Kiracı, kiraya verenin taşınmazı kiralamak, satın almak veya diğer yollarla ihtiyacını karşılayabileceğini ileri sürebilir. Bu durumda, taşınmazın tahliyesinin zorunlu olmadığı sonucuna varılabilir.

Yeni Malik Durumunda Hak Koruma Hakkı

Gayrimenkuli satın alan yeni malik, kira sözleşmesini doğrudan tanır ve kiracının hukuki durumu korunur. Yeni malik, belirli koşulları yerine getirmediğinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açamaz. Kiracı, yeni malikin prosedürü takip etmediğini ileri sürebilir.

Mahkemeler Tarafından Kabul Edilen İhtiyaç Türleri

Yargıtay ve alt mahkemeler, belirli ihtiyaç türlerini kabul etmiştir:

• Yaşlı veya kronik hastalığı olan kişinin bakım ihtiyacı
• Öğrencinin okul ihtiyacı (lisans, lisansüstü, yabancı dil eğitimi)
• Engelli kişinin özel koşullara uygun konut ihtiyacı
• İşçinin çalışma alanına yakın konut ihtiyacı (meslek hastalığı olan kişi için)
• Çocuğun evlenme nedeniyle konut ihtiyacı
• Torunun işyeri açma nedeniyle işyeri ihtiyacı (somut delillerle ispat halinde)

Mahkemeler Tarafından Reddedilen İhtiyaç Türleri

Bazı iddia edilen ihtiyaçlar, Yargıtay tarafından tahliye sebebi olmadığı belirtilmiştir:

• Yatırım amaçlı kullanma ihtiyacı (aynı taşınmazı kiralama amaçlı)
• Ticari kazanç maksimizasyon amaçlı tahliye talebil
• Gayrimenkulün daha yüksek kiracıya verilme ihtiyacı
• Gelecekte ortaya çıkması beklenen ihtiyaçlar
• Aile üyeleri dışında şirket veya ticari işletme ihtiyaçları (gerçek kişiler için)

Sık Sorulan Sorular

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kaç ay sürüyor?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, mahkemenin iş yoğunluğuna ve tarafların tutumuna göre değişir. Genellikle altı ay ile iki yıl arasında sonuçlanabilir. Karmaşık delil inceleme ve tanık dinlemesi gereken durumlarda süre uzayabilir.

Kiracı tahliye davası sırasında kira ödemeye devam edecek mi?

Evet. Kiracı, tahliye kararı kesinleşene ve hatta tahliye işlemi gerçekleşene kadar kira ödemeye devam etmelidir. Kira ödeme yükümlülüğü, tahliye davası açılması ile ortadan kalkmaz.

Kiraya veren başka bir taşınmazı varsa tahliye davası açabilir mi?

Yargıtay'a göre, kiraya verenin başka taşınmazı olması, ihtiyacı tamamen ortadan kaldırmaz. Ancak bu, kiraya verenin ihtiyacının gerçekliğini sorgulatan ve mahkeme tarafından reddedilmesine neden olabilecek önemli bir faktördür. Özellikle başka taşınmaz uygun ve erişilebilir ise, dava reddedilebilir.

Kiracı ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına itiraz edebilir mi?

Kiracı, mahkemede savunma yapabilir, delillerini sunabilir ve ihtiyacın gerçekliğini sorgulaması için savunma yapabilir. Ancak "itiraz" etme hakkından ziyade, mahkeme sürecinde savunma yapma hakkı vardır.

Tahliye kararı verilmedikten sonra çıkartılabilir mi?

Evet. Mahkeme ihtiyaç nedeniyle tahliyeye karar verirse, kesinleşen karar icra yoluyla uygulanır. Kiracı, icra müdürlüğü eliyle taşınmazdan çıkartılır.

Belirsiz süreli kira sözleşmesinde altı aylık dönem ne demek?

Belirsiz süreli kiralama sözleşmesinde, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren her altı aylık dönem birer tahliye talep edebilme hakkı oluşturur. Örneğin, Ocak 2024'te başlayan kira, Temmuz 2024'ten sonra ilk kez tahliye davası açılabilir. Bunu yapabilmek için en az üç ay öncesinden bildirim yapılmalıdır.

Yeni malik kaç gün içinde bildirimi yapmalı?

Yeni malik, gayrimenkulü satın aldığı tarihten itibaren tam bir ay içerisinde kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunmalıdır. Bu süreden sonra yapılan bildirimler geçersizdir.

Tahliye davası arabuluculuğa tabi midir?

Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden sonra, tüm kira uyuşmazlıkları arabuluculuk yolunun başarısız olması halinde mahkemede görülür. Taraf, tahliye davasını açmadan önce arabuluculuğa başvurabilir.

Kiraya veren davayı kaybederse ne yapabilir?

Mahkemenin tahliyeye karar vermemesi durumunda, kiraya veren istinaf veya temyiz yoluna başvurabilir. Ancak kira sözleşmesi belirsiz süreli ise, altı ay sonra yeniden tahliye davası açma hakkı korunur.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açıldığını öğrenen kiracı ne yapabilir?

Kiracı, mahkeme tarafından tebliğ edilen dava dilekçesine cevap verme hakkına sahiptir. Cevap dilekçesinde, ihtiyacın gerçekliğini sorgulamak, başka seçeneklerin varlığını göstermek, hukuki bir itirazda bulunmak mümkündür.

Tahliye kararı temyiz edilebilir mi?

Evet. Tahliye kararına karşı istinaf ve temyiz yoluna başvurulabilir. Ancak üst mahkemeler, her somut olayı yeniden değerlendirerek karar verirler.

Elinde satış kararı olan bir davacı tahliye davası açabilir mi?

Tapu kaydında satış kararı varsa, yeni malik tapu tesciline kadar kira sözleşmesinin tarafı olmayabilir. Bu durumda, eski malik tarafından davayı yürütmek gerekebilir veya satış kesinleşince yeni malik devralabilir.

Av. Doğukan DEMİRÖZ

Bilgilendirme Notu: Bu yazıda yer alan bilgiler, genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, her somut olayın kendine özgü koşullarına göre farklı sonuçlar doğurabilen teknik hukuki bir süreçtir. Tahliye davası açmadan veya tahliye davasında savunma yapmadan önce mutlaka bir avukatla görüşmeniz önerilir. Ankara'da ikamet eden vatandaşlar, Ankara Barosu'na kayıtlı avukatlardan hukuki danışmanlık alabilir ve Ankara Sulh Hukuk Mahkemeleri'ne başvurabilirler.